[兴彝说法]开发商欠银行贷款致购房人的房产被法院执行，购房人的权益如何保障？

　　房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院对登记在房地产开发企业名下但已出售给购房人的房屋采取执行措施时，购房人往往会提出执行异议或执行异议之诉，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两个法条均适用于申请执行的债权是金钱债权和购房人在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，不同之处在于：第二十八条适用的案外人系商品房消费者之外的一般买受人，是对“无过错不动产买受人物权期待权的保护”;第二十九条适用的案外人系商品房消费者，是对“房屋消费者物权期待权的保护”;第二十八条比第二十九条适用的范围更宽，条件更严。本文中，案例一申某购买的是商铺，只能适用第二十八条之规定，申某在人民法院查封之前未实际占有使用涉诉房屋，不符合第二十八条排除执行条件，所以申某的涉诉房屋法院仍能执行。案例二周某购买的是住房，适用第二十九条之规定，周某的涉诉房屋符合第二十九条排除执行条件，所以周某的涉诉房屋法院不能执行。

　　一、从两个真实案例说起(两案例涉及的银行、房产公司、法院相同，涉诉房屋登记在房产公司名下

　　案例一：2013年3月18日，申某与某房产公司签订《商品房购销合同》，约定申某购买商铺两间，申某付款时间限于2013年5月1日，房产公司交房时间限于2014年5月30日。2013年5月1日，申某付清了全部购房款60多万元。2015年3月29日，申某接收了两间商铺，并交纳了物管费、垃圾清运费等并实际使用。2013年6月19日，某房产公司与某银行签订《借款合同》，约定借款1亿元，期限一年。贷款到期后，因房产公司未还款，某银行诉至某法院;根据银行保全申请，2014年9月11日，某法院保全查封了房产公司开发的房产，其中包含申某购买的两间商铺。银行借贷案件执行过程中，某法院于2015年9月5日作出执行裁定，裁定对此前已查封的房产公司名下的房产续行查封。申某得知后，向某法院提出执行异议申请，请求解除查封、中止执行。某法院于2019年8月19日作出执行裁定：中止对申某两间商铺的执行。2019年9月8日，某银行起诉至某法院，请求撤销中止裁定，对申某的两间商铺继续查封、执行。2020年1月13日，某法院做出判决：准许执行申某的两间商铺。

　　案例二：2013年3月29日，周某与某房产公司签订《商品房购销合同》，约定周某购买住房一套，周某当日付款，房产公司交房时间限于2014年5月30日。签订合同当日，周某付清了购房款46万元。2016年8月12日，周某交纳了之前两年的物管费、垃圾清运费等。某法院2014年9月11日查封、2015年9月5日续行查封的房产中，包含了周某购买的住房。银行借贷案执行过程中，周某向某法院提出执行异议申请，请求解除查封、中止执行。某法院于2019年3月20日作出执行裁定：中止对周某住房的执行。2019年4月2日，某银行起诉至某法院，请求撤销中止裁定，对周某的住房继续查封、执行。2019年9月3日，某法院作出判决：驳回某银行的诉讼请求。

　　二、人民法院判决理由

　　在案例一中，人民法院的判决书这样写到:本案中，在人民法院对涉诉房屋采取查封措施前，申某虽然已与某房产公司签订了合法有效的《商品房购销合同》，并付清了全部房款，但人民法院系于2014年9月11日对涉诉房屋采取查封措施，申某系于2015年3月29日接收涉诉房屋，即在人民法院查封之前其并未实际占有使用涉诉房屋，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，申某依法不享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。通俗地说就是：人民法院仍可以对申某的房屋强制执行。

　　在案例二中，人民法院的判决书是这样写的:本案中，周某在本院对涉诉房屋查封前就与某房产公司签订了合法有效的《商品房购销合同》，所购房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，支付了全部购房款，周某的执行异议，符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的条件，即周某对涉诉房屋享有的物权期待权足以排除人民法院的强制执行，故银行要求对涉诉房屋继续查封、执行的诉讼请求依法不能成立，不予支持。

　　三、案例解析

　　相同的购房人，面对同一开发商、同一法院，判决结果却大相径庭，令众多购房人大跌眼镜!并且类似的情况在现实中还有很多，为什么相似情况却导致判决如此大的差异?

　　从以上可以看出，两案判决结果相反，是因为法院判决依据的法条不同所致。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上列法条内容，两法条均适用于申请执行的债权是金钱债权和买受人在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，不同之处在于：第二十八条是对“无过错不动产买受人物权期待权的保护”，第二十九条是对“房屋消费者物权期待权的保护”，第二十八条比第二十九条适用的范围更宽，条件更严，是一般与特殊的关系。两法条属于选择适用关系，在法条竞合的情形下，应遵循以下步骤选择适用：首先，依据法律的特别条款优先于一般条款的原则，由于第二十九条是特别规定，应当优先适用;其次，按照对买受人权益优先保护的原则，当买受人不具备第二十九条排除执行条件，而适用第二十八条可以排除执行的，可以适用第二十八条之规定。具体到上述案例，案例二中周某购买的是住房，适用第二十九条之规定，周某的涉诉房屋符合第二十九条排除执行条件，所以周某的涉诉房屋法院不能执行。案例一中申某购买的是商铺，只能适用第二十八条之规定，申某在人民法院查封之前未实际占有使用涉诉房屋，不符合第二十八条排除执行条件，所以申某的涉诉房屋法院仍能执行。

　　四、法理分析

　　如何正确理解和适用《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条，需要从立法者的立法原意进行把握!

　　从诉的角度来说，案例一和案例二，均属于执行异议之诉。执行异议之诉，是2007年民事诉讼法修改时确立的一项制度。执行异议之诉通常涉及申请执行人、被执行人以及案外人等多方主体，该诉的出现，为案外人提供了对违法和不当执行行为的救济途径。但随之而来的是实体与程序交错，执行与审判并行，各种权利纠缠冲突!面对复杂困难局面，立法者考虑到：一要坚持利益平衡原则。一方面要依法维护申请执行人的合法权益，确保生效法律文书司法权威，避免让执行异议之诉成为被执行人拖延执行的工具;另一方面，因经济活动的复杂性和物权公示制度在彰显权利归属上的有限性，实践中被执行人并非实际权利人的情况大有所在，此时，应当为案外人提供充分的实体性救济渠道，妥善平衡申请执行人、被执行人与案外人之间的利益。二要坚持生存利益优先原则。基于以人为本理念，要特别注重保护当事人的生存权利，遵循消费者生存利益优先于银行、企业等主体经营利益原则，在兼顾双方利益保护的同时，适度向相对弱势一方倾斜。可以说，《执行异议复议规定》第二十九条的规定，是基于生存权至上的考虑，所以条件上优于第二十八条。

　　五、前事不忘，后事之师

　　执行异议之诉实践中涉及的当事人较多，各方利益冲突明显，经常纠缠交织，人民法院审判难、执行难!为此，最高人民法院经调研、论证后形成了《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》(一)(征求意见稿)，现在正在面向社会征求意见。现结合该征求意见稿及一些专家学者的观点，作如下警示，以飨读者(以下内容，仅供参考)。

　　1.借名买房人提起的执行异议之诉

　　金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的房屋等不动产实施强制执行，与被执行人存在借名购买房屋等不动产关系的案外人，以其买受了该不动产、系该不动产的实际权利人为由，提起执行异议之诉，请求排除对该不动产强制执行的，人民法院不予支持。

　　2.房地产挂靠人提起的执行异议之诉

　　金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的建设用地使用权、房屋所有权实施强制执行，与被执行人存在房地产开发资质借用关系的案外人，以其系该建设用地的实际使用权人、房屋的实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持。

　　3.账户借用人或错误汇款人提起的执行异议之诉

　　人民法院对被执行人账户中的资金实施强制执行，案外人以该账户系其出借给被执行人，其系账户中资金的实际权利人，或者以该账户中的资金系其误汇，其系资金的实际权利人为由，提起执行异议之诉，请求排除该账户相应资金执行的，人民法院不予支持。

　　4.有限责任公司实际出资人提起的执行异议之诉

　　人民法院对登记在被执行人名下的有限责任公司股权实施强制执行，案外人以其为实际出资人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持。

　　5.有限责任公司股权受让人提起的执行异议之诉

　　人民法院对登记在被执行人名下的有限责任公司股权实施强制执行，案外人以其系受让人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持。(作者：王建坤，云南兴彝律师事务所副主任，金融保险、房地产工程、公司企业法律服务领域专职律师。)